克而瑞嘉兴半年报 | 下半年量价或将保持平稳增长？

回顾2020上半年，疫情暴击下，不确定性放大，风险和机遇并存。一方面，疫情导致经济增速继续探底，失业率显著提升；另一方面，房地产市场经历短暂冰封后，实现年中翘尾，走出“金五银六”行情。

以嘉兴为例，上半年土地市场虽然整体推地节奏放缓，但房企的拿地热情不减，小阳春、“红五月”期间多个优质地块达到封顶溢价率且伴有一定的自持比例；商品住宅市场亦受到一定的冲击，成交、供应、均价同比均有所下滑。

下半年，世界疫情尚未得到控制，国内疫情存在反复风险，大变局之下，嘉兴楼市会怎么走？土地市场和新房市场是否继续高歌猛进？克而瑞浙江区域发布「2020上半年嘉兴市场报告」，梳理上半年，把脉下半年。今天，我们就市场部分提前和大家分享。（可点击查看大图）

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土地市场

自3月份开始房企拿地热情回归，小阳春、“红五月”期间多个优质地块达到封顶溢价率且伴有自持比例；6月挂牌面积略有回落，但开发商拿地热情不减。

4月房企土拍参与度提升，竞拍热度上涨明显，土地成交的溢价率回升；4-5月小阳春、“红五月”持续发力下，多宗优质地块成交，成交楼面价在 6-7K之间，4月受上半年推地节奏放缓影响，成交地块溢价率在20%以下，但市场依旧火热；5月市区涉宅地块几乎以封顶溢价率成交，且有不同比例的自持；6月土地市场继续火热，市区土地出现多次熔断。

总体上今年房地产将呈现出“走出低谷、负重前行、逐渐回暖”的态势。由于受疫情的影响，各大房企在嘉兴业绩增长有所放缓，但时间点到5月后整个市场有所回暖。在房企集中发布2020半年年报和召开业绩会的日子里，房企对后市展望有信心，注重区域深耕和加码热点区域，城市的投资力度进一步显现。

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新房市场

嘉兴两区五县上半年住宅供应326.9万方，同比下降29%；成交353.8万方，同比下降28%；成交均价14232元/方，同比下滑1.3%。

2月受武汉疫情等影响，供应、成交皆大幅下降，3月末逐步复苏，迎来小阳春，成交翻倍。4月红盘入市，市场热度高涨，“红五月”限价局部松动，高价项目入市，6月末竞地价、限房价。

上半年各区供求量价情况，成交面积：嘉兴市区成交91.4万方、江干成交75万方，分别为全市、主城最高；成交价格：海宁均价22781元/方，价最高；海盐均价13480元/方，价最低；新增供应：嘉兴市区供应最大91.4万方，桐乡新增供应13.8.供应最少。

截至上半年，嘉兴两区五县狭义库存167.4万方，按照近6个月53万方的月均去化速度，可消化8.2个月。目前各区县长期维持在9  个月以下，呈供不应求。部分区域因周期内成交量少导致去化周期较高，海盐县最长，为16.4个月。

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开盘

上半年共76个项目开盘，整体去化率71%，绿地新里城、万科泊樾湾等项目多次加推；首开项目38个，首开项目去化率87%；成交主力集中在市本级，五县市场3月末后逐渐复苏。客群整体偏改善。

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下半年预判

关于下半年嘉兴市场的走势，我们有以下四个方面的预判：

【政策动向】继续保持平稳：货币政策整体保持宽松基调，但边际放松空间有限，房地产信贷政策整体中性偏积极，房企融资环境或将分类放松，居民部门仍需稳杠杆。地方调控政策继续维稳，限价政策或将进一步放开，短期内放松限购、限售的可能性不大。地方有望从保市场主体出发为企业纾困，并在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。

【土地市场】土地供应将进一步加大：地市热度在优质地块集中出让的带动下迅速回升，土地市场出现快速复苏；在地市回暖的情况下，预计未来地方将加大土地的供应。

【新房市场】未来整体市场量价齐升：局部限价突破+贷款利率上浮下调+土拍持续提振三管齐，释放了购房者的恐慌心理。单价1.5万左右刚改项目受追捧。由于土拍风向标效应强，研判未来整体市场量缩价稳。

【二手房市场】二手市场或将收到一定冲击：20年为新房集中交付大年，二手市场或面临投资客集中抛售，挂牌量激增，加上部分银行根据

央行要求提高按揭贷款上浮利率和调控升级，明显动摇了大众的看涨预期，导致了市场预期再一次逆转，将对下半年二手房市场造成一定冲击。

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完整版「2020上半年嘉兴市场报告」

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